Como o ProfitBid360 acompanha o imóvel do arremate à venda
O imóvel arrematado tem uma sequência própria: você paga antes de ter a posse, reforma antes de ter comprador e recolhe imposto depois de vender. O sistema organiza isso em oito estágios, cada um com o documento que o encerra e o custo que ele acumula.
Os oito estágios
Os prazos abaixo são a mediana da carteira acompanhada na operação atual e variam com a comarca e com o ocupante do imóvel.
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01
Aquisição
O lance é aceito e o pagamento sai. Aqui entram o valor do arremate, a comissão do leiloeiro e as custas do processo, com o rateio entre sócios já definido.
- Documento que encerra
- Auto de arrematação
- Prazo típico
- 2 a 4 semanas
- Custos que entram
- Arremate, comissão de 5%, custas
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02
Escrituração
Sai a carta de arrematação, paga-se o ITBI e o registro é averbado na matrícula. O prazo do ITBI entra como tarefa com data, porque o atraso vira multa.
- Documento que encerra
- Matrícula com o registro averbado
- Prazo típico
- 1 a 3 meses
- Custos que entram
- ITBI, emolumentos, honorários
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03
Desocupação
Pedido de imissão de posse, mandado e, quando há acordo, a chave entregue. É o estágio mais imprevisível da carteira e o que mais empurra o ciclo.
- Documento que encerra
- Auto de imissão de posse
- Prazo típico
- 1 a 8 meses
- Custos que entram
- Advogado, oficial de justiça, acordo
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04
Reforma
Orçado contra realizado por categoria de obra. Cada nota ou comprovante de pagamento entra como lançamento e já aparece rateado na cota de quem pagou.
- Documento que encerra
- Encerramento de obra com notas conciliadas
- Prazo típico
- 2 a 5 meses
- Custos que entram
- Material, mão de obra, condomínio, IPTU
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05
Avaliação
Laudo ou parecer de corretor fixa o preço de anúncio. O sistema compara o preço pretendido com o custo considerado e mostra a margem antes de você anunciar.
- Documento que encerra
- Laudo de avaliação
- Prazo típico
- 2 a 4 semanas
- Custos que entram
- Laudo, fotografia, anúncio
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06
Venda
Imóvel anunciado, propostas registradas e contrato assinado. Este estágio abre antes de a Reforma fechar na maioria dos imóveis da carteira.
- Documento que encerra
- Contrato de compra e venda assinado
- Prazo típico
- 1 a 6 meses
- Custos que entram
- Comissão de corretagem, publicidade
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07
Vendido
Escritura lavrada e recurso recebido. O resultado é apurado por cota, com todas as despesas lançadas ao longo do ciclo. A confirmação da venda é sempre do titular do imóvel.
- Documento que encerra
- Escritura de venda
- Prazo típico
- 2 a 6 semanas
- Custos que entram
- Certidões, taxas de transferência
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08
Baixado
Sociedade encerrada, acerto final entre os sócios registrado e imóvel arquivado. Imóvel baixado sai da contagem do plano e continua consultável.
- Documento que encerra
- Encerramento da sociedade registrado
- Prazo típico
- 1 a 2 semanas
- Custos que entram
- Acerto final de cotas
Por que um imóvel fica em dois estágios ao mesmo tempo
Esperar a obra acabar para anunciar custa meses de condomínio e IPTU. Na prática o imóvel entra em Venda com a Reforma ainda aberta, e o comprador visita com o acabamento em andamento.
Kanban de estágio único força a escolher um dos dois. Aqui cada estágio tem data de abertura e de fechamento próprias, e o painel soma o custo dos dois enquanto correm juntos.
Reforma e Venda
O par mais comum. Anúncio publicado com a obra em 60%, visita agendada com aviso de que há reforma em andamento.
Escrituração e Desocupação
O registro corre no cartório enquanto a imissão de posse tramita. Nenhum dos dois depende do outro.
Reforma e Avaliação
Laudo feito na reta final da obra, com o preço de anúncio ajustado pelo acabamento contratado.
Nem todo imóvel passa pelos oito estágios
O fluxo é flexível. Os estágios que não se aplicam ao negócio são dispensados, e o imóvel avança quando os documentos exigidos entram ou quando você marca o estágio como concluído. Nada fica travado esperando uma etapa que não existe naquela operação.
Venda para o morador atual
O ocupante negocia a compra em vez de sair. Não há desocupação, não há obra e não há anúncio: da escrituração o imóvel vai direto para a venda.
- Aquisição Auto de arrematação
- Escrituração Carta de arrematação, ITBI e registro na matrícula
- Desocupação, Reforma e Avaliação Dispensados nesta operação, com o motivo registrado
- Venda Proposta do morador aceita e contrato assinado
- Vendido Escritura de venda e recurso recebido
- Baixado Acerto final entre os sócios e sociedade encerrada
O ciclo fecha em cinco estágios, e o custo considerado não carrega nenhuma despesa de obra. A margem por cota aparece maior porque ela é maior de fato.
Avanço por documento
Quando o estágio tem lista obrigatória, o último documento que entra fecha a etapa e abre a seguinte.
Avanço manual
Quando o estágio não se aplica ou foi resolvido fora do sistema, o Usuário Premium conclui na mão e registra o motivo.
Outros caminhos comuns
Imóvel entregue vazio dispensa a desocupação. Imóvel revendido no estado dispensa a reforma.
O documento é o que move o imóvel
Cada estágio tem uma lista obrigatória. Enquanto faltar item, o avanço fica bloqueado e a pendência aparece no painel dos sócios.
Entra por foto
Nota fiscal, boleto, comprovante de PIX e recibo de mão de obra. O sistema lê os campos e anexa o arquivo ao lançamento.
Entra por upload
Carta de arrematação, matrícula, guia de ITBI, auto de imissão, laudo e escritura, cada um no estágio a que pertence.
Entra por assinatura
Contrato de sociedade, distrato e compra e venda assinados no próprio sistema, com registro de quem assinou e quando.
Quem faz o que ao longo do ciclo
Quem contrata o plano é o Usuário Premium: cadastra o imóvel, lança despesas e receitas, envia documentos e atualiza as fases. Os sócios entram por convite, como Usuários Free, sem custo.
Se um sócio também tiver plano próprio, ele lança nos imóveis que divide com você sem ocupar o limite do plano dele. As cotas e a confirmação da venda continuam com o titular do imóvel.
Usuário Free
Acompanha os imóveis em que participa, consulta documentos e números da sociedade e assina contratos digitalmente.
Usuário Premium
Cadastra imóveis, lança despesas e receitas com leitura automática de documentos, envia documentos e move as fases.
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